3月27日，国土部联手住建部下发了长达1102字的通知，提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求。作为今年两会后首个落实李克强总理“稳定住房消费”的文件，两部委此举无疑为房地产市场注入一针强心剂。

“未来楼市政策将很少看到国务院办公厅统一发出的国几条，几个部委会签发文将成为政策发布的常态。”国务院发展研究中心一位负责人告诉《华夏时报》记者。

一位接近住建部的知情人士透露，中央及相关部委已框定了一整套维稳楼市的政策方案。与往年国务院出台总体政策不同的是，今年中央在针对房地产市场的调整思路中，将分散出台政策，有的政策已经成形，有的仍处于调研制定阶段，政策内容涉及购房资格、商业贷款、公积金贷款、房地产税费以及住房保障、去库存、土地供应等各个方面。

“刺激楼市的政策还会继续，但是市场能否在政策刺激下有所恢复，甚至迅猛上涨，这很难说。起码今年市场的区域分化将会进一步加剧。”中国房地产协会副会长任志强表示。

新政或遇落地难题

“两部委的政策中首次提出统筹调整土地和商品房供给，对于在建或待建地块的规划及用地类型调整以及两部委间的联动管理，虽然并未如预期中颁布直接拉动购房需求的调控政策，但从通知要求来看，对于房地产行业及市场发展是利好。”亚豪机构市场总监郭毅分析。

按照国土部的要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

由于前几年地方政府大规模土地供应导致商品房集中上市，当前大量三四线城市陷入库存高企的困境。

不过，多位业内人士分析，要求地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，不管是出于财政压力，还是偿债压力，能否按照两部委的要求落实执行还是一个未知数。

此外，通知还要求各地优化住房供应套型，促进用地结构调整，并提出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”，“引导未开发房地产用地转型利用”。

这意味着，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，70/90政策将被废止。

“不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，以北京为例，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果没有政府补贴，也会影响政策落地。”郭毅表示。

阶梯化救市政策就位

“中央对维稳楼市的政策出台一直十分慎重，”住建部一位内部人士对记者表示，“两会前，住建部要求多个地方的相关负责人对当地楼市情况进行专门汇报。两会后，中央及相关部委就政策调整的方向和内容召集过小范围的座谈会，向业内部分专家和开发商代表征求意见。”

上述住建部内部人士补充道，现在问题的关键不在于政策内容，而在于政策出台后市场的反应。

北京一家房地产央企高管告诉记者，中央需要对政策出台后的市场表现进行较为准确的预判，希望政策出来之后见到较为明显的效果，但又不希望政策用力过猛，以免政策利好释放完之后市场更加尴尬。

“对于房地产市场的支持政策，目前各部委已经初步汇总了各项具体政策的调整思路，并在出台时间上大概分了两到三个阶段，第一步主要为稳定消费阶段，第二步为调整供应的阶段。按照中央设定的市场数据目标，如果未达标，还将有第三阶段的强化政策。”上述国务院发展研究中心负责人告诉记者。

“政策不会一次性都放出来，而是阶段性释放。”东部某省住建厅的一位官员也对记者印证了这一说法，“4月份与住房消费相关的具体政策还会出，主要会涉及公积金、信贷及购房资格判定。”

上述接近住建部的知情人士透露，营业税满五年的政策预计上半年会调整，其中三、四月份的市场表现将作为主要判定依据。

同时，上述东部某省住建厅官员还表示，按照中央对房地产市场“分类指导”的政策原则，即将出台的楼市政策将给地方政府预留调节空间，以确保不同地区根据当地实际情况调整政策口径和方向。

“预计近期还会出台相关政策，国土部与住建部的政策主要在调节供应，支持消费还需要从拉动需求入手。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示。

救不起来的楼市?

中央要求“稳定住房消费”的背景是今年前两个月宏观经济数据的再度下滑。

根据国家统计局3月11日公布的数据显示，今年2月主要宏观经济数据均出现下滑，并创下数年新低，表明经济下行风险仍需警惕。

不过，疲态尽显的房地产能否充当“救火队”角色却成为业内担忧的现实问题。

实际上，从去年5、6月份开始，地方政府已经推出了多项“救市”措施，如相继取消限购、实施契税减免、购房补贴等，但各地楼市一直萎靡不振。直至央行9·30信贷政策出台后，市场才略见起色，但仍难以改变此前积郁已久的颓势。

任志强在“中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”上指出，目前中国宏观经济已经进入调整期，尽管2014年国家出台了许多房地产激励政策，也放松了对市场的限制，但是从2月份的数据来看，房地产投资的相关数据仍在继续下滑。

国家统计局数据显示，今年1-2月份，商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；商品房销售额5972亿元，同比下降15.8%。

“2015年楼市还有很多不利因素，其中一个是库存继续加大，今年已经增加到6.4亿万平方米，同时贷款低速增长，只增加了0.6%，越来越多的投资者没有把钱转移到房地产。”任志强预测，商品房价格不会短期内发生太大变化，今年下半年会在降幅逐渐收窄的情况下逐步回升，但很难回升到更高的水平。

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去年以来，房地产市场进入调整期，交易量下降，区域性差异加剧。昨日，国土资源部与住房建设部联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

通知主要提出了四大措施：一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；二是优化住房供应套型，促进用地结构调整；三是多措并举，统筹保障性安居工程建设；四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。

在受访专家看来，此次的政策“有松有紧”，意在稳住供应端，即“土地市场”，规范土地新增供应以及盘活存量土地，以此引导供应过剩城市控制和消化库存。专家分析，此举无疑是在经济下行压力大、房地产行业存量大的现状下，政府采取的“托市”政策。此次两部委发布的具体政策都可在今年政府工作报告的表述中找到依据，今后仍需地方政府出台配套细则方可真正落实。

焦点1

热点城市可增加住宅用地供应

通知要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量，直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

长期以来，一些地方政府依赖土地出让金平衡财政收入的做法，备受外界质疑。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，此政策是对长期依赖“土地财政”等不合理现象的纠偏。

中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春则认为，这是政府希望通过减少土地供应，来缓解土地价格急剧下滑和流标的现象。

据刘元春介绍，一些地方政府没有合理的土地供应规划，在实践中出现“寅吃卯粮”的现象，忽视土地市场的平衡。而当土地供应过多，市场就会形成地价下跌的预期，那么大家就不再买地，因此产生土地市场可能崩溃的看法。这也将波及房地产市场，因此政府希望先稳住土地市场，即稳住供应端。

有舆论认为，此举将减少地方土地财政收入，势必将在执行中面对来自地方的阻力。对此，朱中一认为，在推行的过程中，各地政府需适应经济新常态下的转型，应出台细则落实。而中央必须要确定这个原则，该政策无疑体现了“因地制宜、分类调控”的思想。

焦点2

未开发房地产用地可“转型利用”

通知提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。

刘元春表示，此举无疑是对土地和房产的资源再配置，是盘活土地资源的重要举措。养老产业等新兴产业的发展需要大量的基础设施和住房设施，而这都与土地起到的作用密切相关。目前，一些地方存在过剩的房源，如养老基金和保险基金可进行收购，能在相应的核价方法后消化过剩的房源。

刘元春同时指出，该政策目前只是政府“托市”的一种方式，以前并未有规模性的开展，因此在具体操作层面仍需探索。

焦点3

政府可购买商品房作保障房

今年的政府工作报告明确提出，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。这一精神在通知中得到了贯彻。根据通知，市、县可将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公租房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公租房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。

刘元春表示，目前房地产市场萎靡，尤其是三四线城市的商品房存量过大。此举把保障房的建设与商品房过剩的现状相联系，起到了明显的“托底”作用。此前个别地方已经尝试了保障房货币化的做法，但该做法在全国范围内进行指引，这对于预期的引导作用非常强烈。

当前，一些地区存量住宅积压严重，由此引发一些开发商“破产跑路”的情况。该政策无疑将缓解一些开发商的资金压力。

由于区域性差异较大的现状，刘元春认为，该政策在执行时将贯彻“因地施策”的精神。这意味着，不是所有的地方政府都需要收购商品房做保障房。比如北京在前两个月的房价没有降，土地拍卖向好，政府就不用启动这种程序。

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3月27日，住建部、国土部联合签发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。和此前的“抑制”基调所不同，此次通知聚焦解决二三四线城市存量较大的问题。根据“通知”，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

3月27日，住建部、国土部联合签发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“通知”)。

和此前的“抑制”基调所不同，此次通知聚焦解决二三四线城市存量较大的问题。

根据“通知”，住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

多位房地产业内专家、机构研究、房企人士在接受21世纪经济报道记者采访时称，“通知”并未有太多新的内容，且多个条款有待于细化、落地，但政策亦释放明确的利好信号。

中国房地产业协会原副会长朱中一表示，这也是两会后，部委层面上出台的首份落实稳定住房消费的文件，随着政策的落地，房地产将逐渐软着路，其中，一些库存量大，在建规模大，人口聚集能力不足的地方，软着陆的时间可能要长一些。但北上广深等地，或者是住宅供求平衡的地方，房地产市场复苏会比较快。

聚焦去库存

国家统计局公布的数据显示，截至2014年年末，全国商品房待售面积攀升至6.2亿平方米的历史高点。

“如果仅从库存量来说，超6亿元平方米的库存并不算太大，一年的销售有十多亿平方米，不过，市场存在明显分化，且在建规模很大，这些在建规模需要陆续进入市场。”朱中一介绍。

也因此，朱中一认为，今年房地产市场的主基调，即是稳定住房消费和住房市场。

在稳定住房消费方面，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，主要分为两个方面，一个是减少供应；一个是促进需求。

“通知”要求限制住宅供应偏大的土地供应，允许合理调整户型支持自住和改善型需求，将部分房屋转化为棚改安置房和公租房房源，以及调整已供应但未开发的土地用途和规划条件，引导开发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式，从而实现存量过剩城市土地供应和商品房库存多元化的消化。

北京我爱我家副总裁胡景晖表示，两部委的通知事实上也可以看做针对我国楼市不同城市市场分化格局而进行“分类调控”的大思路，供应、库存过剩的城市，多元化的方式加速库存消化稳定市场；供不应求的城市继续依据实际加大住宅供应，稳定价格。

“90/70”政策退出

在减少库存方面，“通知”明确，各地可根据市场的实际需求，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

这亦意味着执行9年的“90/70”政策将逐步退出。

早在2006年，国务院出台“国六条”调控楼市即明确，自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

“90/70”政策执行9年以来，对改变房地产市场结构起到了不小作用，刚需小户型房源数量在楼市存量中整体攀升。

而一些二三线城市，在2014年甚至出现了较高比例的小户型房源积压。

湖南一个房企董事长告诉21世纪经济报道记者，在市场供需关系逆转时，改善性住房需求激增，市场更偏重于90平方米以上的大户型，而“90/70”的硬指标也是很多项目去化难的一个重要原因。

郭毅也表示，2013、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利丧失，区域房地产市场以中产阶层的改善型消费为主，中小户型房源需求已大幅下滑。“90/70”成为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。

另据21世纪经济报道记者获悉，上述政策也正在从全国性楼市调控中逐步退出。2014年，四川、南京、杭州、天津等多省市均明确修正或取消“90/70”政策。

落地困难

在张大伟看来，两部委新政本身的内容并不多，诸如收存量房为商品房的政策即被多次明确，更值得一提的是，新政中的多个内容，均存在执行难点。

《通知》要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模。

郭毅称，要地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，在财政和偿债压力，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。

《通知》亦称，住宅存量较大的区域可研究制订未开发房地产用地的用途转换方案。

“这也是国家层面上首次明确。”张大伟介绍，一般来说，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱，住宅都过剩的城市，做商业难度更大，转成工业用地，企业积极性不大，且政府在执行上也很难补土地差价。

《通知》亦提出可以“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地”。

郭毅称，将未开工房地产用地转为住房保障用地涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题，实际执行也面临着一定问题，但从最终的实施效果来看，还需要一系列更明显的配套政策才可能实现预期的目的。

张大伟也表示，这一政策虽然存在执行难点，但政策本身就代表了未来的政策方向。

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面对楼市天量库存，两部委发力，或暂停部分城市土地供应，或促使土地用途转型。业内人士解读，这只是一个开始，楼市利好政策或将连续出台。

昨天，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。受该消息的影响，昨天国内地产股全线上涨。

高库存地区暂停供土地

高库存的地区将面临土地暂停供应，存量地块允许转型。通知要求，对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。同时，在供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，还可研究制订未开发房地产用地用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导这类用地转型利用，用于国家支持的新兴产业及养老、文化、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

开发商可以调整套型结构，一些不符合市场需求的房源或重新改造。商品住房还可作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

多地楼市去库存压力大

2月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.6，这意味着市场需要用15.6个月的时间才能消化完这些库存。2月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.9、15.7和20.7个月。从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高。而天津作为二线城市，其去化速度相对慢也值得关注。天津目前已从2015年1月份的27.5个月上升到29.3个月，说明去库存压力仍然较大。

在目前库存背景下，开发商拿地的积极性已经大幅下降。德佑链家研究分析人士表示，近年来，不少中小城市由于地方政府严重依赖土地财政，导致土地供应过量，随之而来的便是房地产建设规模盲目扩大，大大超过了当地居民的实际居住需求，造成了大量商品房的闲置，尤其是一些缺乏产业支持的新城区，甚至沦为了“鬼城”。对于这类供过于求的城市，适当减小其土地供应和住房开发建设的规模是完全必要的。

政策暖风催涨地产股

受该消息利好影响，昨天地产股全线上涨，地产指数上涨3%，领跑沪深两市各行业板块。从个股角度看，昨天有超过十个地产股涨停，136个地产开发类个股中，除了停牌的个股，下跌个股不到十个，龙头地产股招商地产行上涨7.61%、金地集团上涨5.13%，保利地产上涨3.86%、万科A上涨3.09%。

对于后市，业内分析人士普遍认为，随着改革的深化，房地产改革也将进入一个新的阶段，货币政策也有望开始放松，作为宽松货币背景下最受益的行业，房地产企业业绩也将迎来复苏期。

中信建投有关分析人士表示，目前，政策暖风持续释放，国土部相关供给政策只是一个开始，降息降准预期仍在，房地产市场已经进入触底反弹的时间点。东兴证券最新研报指出，政策放松的方向明显，对房地产销售的推动作用也有所见效，地产股的股价将会企稳并在四月份出现较明显的向上提升。